SON DÜZENLEMELERLE KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ HIZLANDI
İzmir Kentsel Dönüşüm Zirvesi’nin ikinci bölümündeki ‘Gayrimenkul Sektörünün Gözünden Kentsel Dönüşüm’ konulu panel, Sabah Gazetesi Ekonomi Müdürü ve Köşe Yazarı Dilek Güngör’ün moderatörlüğünde gerçekleşti. Bu zirvede kentsel dönüşüm konusunda elini taşın altına koyan inşaat firmaları ile bir araya getirdiklerini söyleyen Güngör, “Hükümetin yaptığı son düzenlemelerle vatandaşlar açısından düşündüğümüzde çok ciddi bir şekilde kentsel dönüşüme finansman sağlandı. Hukuki olarak bir takım önlemler alındı. Süreçlerin daha hızlı olması sağlandı” dedi. Güngör, kentsel dönüşüm yasasının sektöre sağladığı kolaylıkları, sektördeki sorunlar ve çözüm önerileri hakkında panelistlere çeşitli sorular yöneltti.
İZKA İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Azat Yeşil, Kahramanmaraş merkezli 11 ili etkileyen büyük depremlerin ardından bölgeye ciddi oranda yatırım yapıldığını ve İzka İnşaat olarak kendilerinin de yatırım yapan firmalar arasında yer aldığını söyledi. Türkiye’nin Avrupa’nın hiçbir köşesinde bugün hiçbir para ile olmayacak nitelikte deprem bölgesinde bir imalat yapıp, baş döndürücü bir şekilde bölgenin ayağa kaldırılma çabasında olduğunu belirterek, Yeşil, “Dolayısıyla kaynakların çoğu şu anda o bölgede yoğunlaşmış durumdadır. Önümüzdeki dönemlerde buranın ayağa kalkması yani yaklaşık 200-300 bin tane konutun yapımını üstlenmesi büyük bir olaydır. Çünkü paranız olsa dahi bunu yapacak ekibi bulmakta epey zordur. 2016 yılı Birleşmiş Milletler raporlarında kentsel dönüşümün yüzde 75’inin özel sektör kaynakları ile yapılması hususunda bir irade ortaya konulmuş ama Türkiye’de bunun yaşama geçmesi için bankacılık sektörü ve uluslararası finans kuruluşlarının sürece dahil edilmesi hususunda ben eksiklik görüyorum. İmalatların yapılması hususunda ve tüketiciye veya dönüşüm yapılan alanlardaki hak sahiplerine eğer makul bazı şartlar sağlanırsa bu dönüşümü o zaman hızlı bir şekilde yapabiliriz. Ayrıca kentsel dönüşümü metrekare bazında değil de üretilen ortaya çıkacak ekonomik getiri olarak değerlendirmek gerekir hak sahiplerine. Mesela 150 metrekarelik dairesi var, ben yine 150 metrekarelik daire istiyorum diyor” diye konuştu.
Turkmall Yönetim Kurulu Başkanı Levent Eyüboğlu kentsel dönüşüm konusunda uzmanlaşmış bir ekip oluşturma kararı aldıklarını belirterek, “Bu yeni yasa çıkana kadar diyelim ki bir alanda kentsel dönüşüm projeleri yapmak istiyorsunuz. Kendi riskinizle tamamen kendi riskinizle herhangi kimseyle bir anlaşmanız olmadan o alana, o mahalleye girip imza toplamanız gerekiyor. Bu meşakkatli bir iş. 2-3 yıl sürebiliyor. Elimizde çok güzel bir örnek var. Karabağlar Belediyesi Göztepe bölümünde Esentepe Mahallesi’nde yaklaşık 72 dönümlük alanda 80 bloktan oluşan 860 binalık bir alanda biz bir kentsel dönüşüm çalışmasını gerçekleştirdik. Bu İzmir’de özel sektör eliyle yapılan en büyük kentsel dönüşüm projesi ve yerel yönetimlerle, bakanlığımızla çok iyi bir çalışma yaptık. Bu yılın başında rezerv alan ilan edildi bu bölge ve bütün imar çalışmaları tamamlandı ama bizim bu noktaya gelmemiz 3,5 yıl sürdü. Bunu tamamen biz kendi riskimizle yaptık. Kentsel dönüşümle ilgili yasa bize çok kolaylıklar sağladı. Üçte ikiden yüzde 51’e indi. İnmeseydi bütün bu çalışmalar çöpte olabilirdi. Çünkü oradaki çoğunluğu yakalamadığınız zaman bu çalışmalar riskli çalışmalar. Kendi cebimizden masrafla yaptığımız için zor bir iş. Bu yasa bunun önünü açtı ve bakanlığa bu konuda müteşekkiriz. Çünkü yüzde 51’i sağlamak psikolojik bariyeri kırdı o mahallede. İnsanlar artık bu iş olacak biz de gidip imza atalım dedi. O yasadan sonra önümüz biraz daha açıldı ve yüzde 90’ı yakalamış durumdayız. Dava konularında yine takıldığımız noktalar oluyor maalesef. Onun sıkıntıları her zaman önümüze geliyor. Kentsel dönüşüm bağımsız, gerçekten bunun için ekip kurularak ilerlenmesi gereken, klasik bir iş değil. Bu yasalar elimizi rahatlattı ve bizleri cesaretlendirdi. Şuan 3-4 tane Ege Bölgesi’nde deprem bölgesi olan yerlerde bu projeler başladık. Bu yasaların etkisini biz birebir gördük” diye konuştu.
Fenercioğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu kentsel dönüşüme inşaat mühendisi gözüyle bakmak gerekirse sadece sektörün değil, Türkiye’nin kanayan yarası olduğunun altını çizmek gerektiğini söyledi. Kentsel dönüşümün sürekli gündemde tutulması gerektiğinin önemine değinen Fenercioğlu, “Kentsel dönüşüm maalesef masa başında kanunlarla yönetmeliklerle anlatılıyor ama sahada birçok engellerle karşılaşıyoruz. Vatandaşımız aslında yanlış bilgilendiriliyor. Bunda bilgi eksikliği de olabiliyor. Burada hem kamu gücüyle, hem özel sektör gücüyle bu birleştirip, avukatlar aracılığıyla aslında ‘Hak, Hukuk, Adalet’ içerisinde iyi yönetilecek bir husus olarak algılıyorum. Benim bakış açım kentsel dönüşüm için benim klişe haline getirdiğim bir söz var. ‘Deprem değil, binalar öldürür.’ Bu nedenle bizim binaların öldürmesini engellemek için başta mühendislere düşen bir görev var. Hızlı bir şekilde planlayarak, kentsel dönüşümü hızlandırarak önünü açmamız gerekiyor. Maalesef bazı aşamalarda haksız art niyetli itirazlar olabiliyor. İzmir özelinde bizim de iştiraki olduğumuz Turkmall öncülüğünde büyük bir kentsel dönüşüm projesinin içindeyiz. Türkiye bir deprem ülkesi, inşallah bu anlamda da İzmir’e biz de katkı sağlamak istiyoruz. Önemli olan akıllı şehirler, yeni model şehirlerin yapılmasına biz de katkı sağlamak istiyoruz. Kentsel dönüşüm deyince sadece yıkılıp yapılan bina değil, bölgenin sosyal gelişimine ayak uyduran, insanlara daha modern ve refah, sosyal yaşam alanları oluşturabilen kentsel dönüşüm projelerinde biz de her zaman taşın altına elimizi koymak istiyoruz” dedi.
İzmir Ticaret Odası 71. Mühendislik Grubu Meclis Üyesi Necmi Okumuş, kentsel dönüşüm konusunda iki gün önce yayınlanan son yönetmeliğin yani 7 Kasım 2023’te yayınlanan kanunla kentsel dönüşümün sadece mal sahipleri ya da sadece işini inşaat olarak yapan müteahhitler noktasında değil, aradaki teknik kadroların da ne kadar değerli olduğunun kanun ve yönetmelik olarak da ortaya konulduğunu ifade etti. Okumuş, “Kentsel dönüşüm her birimizin bugün evine gittiğinde, evindeki çocuğuna, eşine, annesine ya da sevdikleri yoldan geçerken her birine bakarak maddi anlamda vereceği her bir kararı tekrar tekrar düşünmesi gereken bir konu olduğunu düşünüyorum. En azından ben her gün böyle yapıyorum. İzmir özelinde 2012 yılında bu kente adım atmış bir mühendis olarak ben İzmir’de kentsel dönüşüm kanunu yayınladıktan sonra büyük bir fırsat olarak değerlendirmiştim. Sayın bakanımızın 905 bin olarak açıkladığı kamu stoğunu 700 bin civarında değerlendirip bunun neredeyse yüzde 60-65’i riskli yapı dediğimiz stoğun içerisinde olan bir yapı. Bakanlığımız, belediyeler yine riskli alanları kentsel dönüşümle dönüştürmeye çalışıyoruz. Biz kentsel dönüşüme biz belki iyi çalışmıyoruz. Kentsel dönüşümü İzmir’in sahil kasabalarında yaşamış olduğumuz o yaz dönemindeki heyecanla uzaktan seyredip, hiçbir şekilde taşın altına elimizi koymuyoruz. İzmir adına kentsel dönüşüm umudu bakanımızın ifade etmiş olduğu verilerdeki sorunlarla hep beraber yapılması lazım. Özellikle medyadan ricamız kentsel dönüşümü geçtiğimiz yerel yönetimlerin seçiminde her bir belediye başkan adayının karşılıklı kurmuş oldukları kentsel dönüşüm başlığındaki cümleleri ile vaatleri ile ilgili önümüzdeki dönemde tüm Türkiye için takip edilmesi gereken ana başlık olduğunu düşünüyorum” diye konuştu.
Tanyer Yapı Zemin Grubu Koordinatörü Batuhan Tozburun, İzmir’in hem bölgesel hem de tektonik yapısına bakıldığında kentsel dönüşümde sürdürülebilir şehir plancılığı isteniyorsa zemin iyileştirme ve geoteknik imalatlarının en önemli noktalardan biri olduğunu söyledi. Geçmiş dönemdeki istatiksel verilere bakıldığında günümüzde 6.2 ile 6.6 büyüklüğündeki depremlerin önümüzdeki yıllarda olma olasılığının yüzde 92 gibi bir oranda öngörüldüğünü anlatan Tozburun, “Bu çok ciddi bir oran. Buna yüzde 100 diyebiliriz. 30 yıl içerisinde yaptığınız her yapının 6.2 veya 6.6 büyüklüğündeki bir depremle karşılaşacağını ön görebiliyoruz. İzmir’e baktığımızda Yamanlar’da ve Nif Dağı’nın altında kalan bir kent merkezine sahibiz. Bakanımızın da dediği gibi yıllarca tortul kayaçların, kireç taşı gibi malzemelerin birikmesi ile bir alüvyon zemin oluşmuş durumda. Hem bölgesel hem zemin koşullarına baktığımızda hem İzmir’in kent merkezin de hem çevresinde çok ciddi fay hatlarına sahibiz. Bornova ve Bayraklı’da zemin sıvılaşması olduğunu hepimiz biliyoruz. Bu bölgelerde derin temeller yani fore kazık vb. imalatların mühendisliğe uygun yapılmaması sürdürülebilir bir şehir elde etmemizi sağlayamayacak. Şuan müteahhit firmalarımıza baktığımızda bu imalatlar zemin altında olduğu için çok göz önünde olmadığı için ne yazık ki bilinçsiz imalatlarla düzgün imalatlar yapılmamakta. Bu hem devletimizin hem milletimizin öz sermayesine ciddi zararlar vereceğini önümüzdeki süreçte ön görüyorum. Tanyer Yapı olarak biz kentsel dönüşümde biraz daha teknik, biraz daha bu imalatların mühendislik imalatı olduğunu anlatmak için geldik” dedi. Konuşmaların ardından moderatör Güngör ve panele katılan sektör temsilcilerine günün anısına plaket verildi.
KENTSEL DÖNÜŞÜME DE TEŞVİK SİSTEMİ GETİRİLMELİ
İzmir Kentsel Dönüşüm Zirvesi’nin son bölümündeki ‘Sürdürülebilir Dönüşüm’ konu başlıklı panelin moderatörlüğünü İzmir Ekonomi Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölüm Başkanı Prof. Dr. Celalettin Kozanoğlu yaptı. Sektör sorunları ve çözüm önerilerinin konuşulduğu panelde diğer sektörlerde olduğu gibi kentsel dönüşüm alanın da teşvik sisteminin getirilmesi gerektiği vurgulandı.
Günümüzün en önemli konularından biri olan kentsel dönüşümün arka planındaki afetlerin çok önem arz ettiğini söyleyen Kozanoğlu, “Ölçüm sistemlerimizin gelişmesi ile teknolojimizin sürekli olarak hızlı şekilde gelişmesi ile biz farkında olmadığımız birçok afetlere maruz kaldığımızı da tespit etmeye başladık. Depremler evet can alıyor fakat farkında olmadan zaman içerisinde yaşadığımız bir takım etkiler bizi depremlerden çok da fazla rahatsız edebiliyor. Genel sıralamada afetlere baktığımız zaman verdiği zararlar ve can kaybının yanında tarıma ve yerel altı sularına verdiği zararlar dikkate alındığında birçok afetin depremden daha önemli olduğunu gördük. Tarıma verilen önem günümüzde artmakta, dolayısıyla tarım nedeni ile gübreleme konusu gündeme gelmekte. Son 2-3 yıl içinde kullanılan nitrojen bazlı gübrelerin azot protoksit gazı ürettiği ve bu gazın ozon tabakasına direk olarak etki ettiği ve karbondioksitten 300 misli kuvvetli olan bir sera gazı olduğunu tespit ettik. Bunun yanında buzulların erimesi ile milyonlarca yıldır buzulların içinde hapsolmuş metan gazının atmosfere karıştığını, bunun orman yangınlarına ve çevreye büyük zararlar verdiğini tespit ettik. Dolayısıyla afetler sırf depremler ve seller olarak ele alınmamalı. Bu daha da genelleştirerek kentsel dönüşümle yapacağımız binalarda bu etkileri minimuma indirecek çarelerin bulunması yönünde çalışmaları yapmak zorundayız. Bir çok dünya ülkesindeki artık binalarımızda biyofizik dizayn denen ve bahsettiğim sera gazı etkisi olan gazları nötürleştirecek boyaların kullanıldığı, bitki örtüsünün kullanıldığı göze çarpmaktadır. Betonarme binanın ömrü 50 yıldır diye doğru bilinen yanlış bir görüş vardır. Bu malzeme açısından doğru yapıldığı takdirde, doğru proje, doğru uygulama, doğru malzeme ve doğru denetim olması durumunda betonarme bir binanın ömrü 200’de 300 yıl da olabilir. Avrasya Tüneli tamamıyla betonarme yapılmış bir tüneldir. 50 yıl için yapmadık herhalde. Yusufeli Barajı herhalde 50 yıl için yapılmadı” dedi.
Panelistlerden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Dönüşüm Alanları 5. Daire Başkanı Deniz Aydemir, kanunla birlikte kurulan bir daire başkanlığı olduklarını ve rezerv alanlardaki çalışmalar yaptıkları gibi İzmir özelinde de proje ofisi kurduklarını ve burada projeler geliştirip proje desteği sağladıklarını anlattı. İki yıldır sahada çalışan biri olarak insanların taleplerini, depreme dayanıklı evlerde oturmak istediklerine şahit olduğunu ifade eden Aydemir, “Sahada şunlara şahit oluyoruz; önceden evim 140 metrekareydi, şimdi siz bize 119 metrekare yapıyorsunuz. Önceden biz kombi kullanıyorduk, şimdi siz bize merkezi ısıtma yapıyorsunuz diyenler. Acaba biz bunları mı önceliklendirmeliyiz, yoksa evlerimizin depreme dayanıklı olmasını mı istiyoruz? İhtiyaçları doğru belirlemek lazım. Kentsel dönüşümde merkezi yönetim, yerel yönetimler, burada bulunan sektör temsilcileri, STK’ların el birliği ile bu işi yapıyor olması lazım” diye konuştu.
Müteahhitler Federasyonu Başkanı ve İZTO Yönetim Kurulu Üyesi İsmail Karaman, kentsel dönüşüm hayati derecede önemli bir konu ancak 2012’den bugüne kadar ele aldığımızda neden yapamıyoruz ya da istenilen sonucu alamıyoruz diye baktığımızda aslında burada inşaat sektörünün temel sorunlarına da parmak basmanın faydalı olacağını düşündüğünü söyledi. Karaman, “Özellikle inşaat sektörünün son yıllarda pandemiden sonra çok önemli sorunlarla mücadele ediyor. Bunların başında fahiş malzeme fiyatları, arsa fiyatlarında yaşanan sorunlar başlıca olmak üzere birçok sorunumuz var. Bunların içinde bürokratik sorunlarımız da var. Tüm bu sorunlarla birlikte sektörün yüzde 90’ı maalesef iş yapamayacak hale geldi. Biz bu yüzde 90’ı harekete geçirip, kentsel dönüşüm sürecinde etkin kullanırsak inanıyorum biz başta İzmir olmak üzere birçok şehrimizde başarılı olacağımızı düşünüyorum” dedi.
Novada Şirketler Grubu Genel Müdürü Osman İnce ise, kentsel dönüşümün süreklilik arz eden bir konu olduğunu vurguladı. İnce, “Süreklilik arz eden her ekonomik üretimin içerisinde eski Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın bürokratı olarak söyleyeceğim şey finanstır. Kalp vücuda kanı nasıl pompalıyorsa, temel yaklaşım bizim gibi sektör temsilcileri içerisinde temel yaklaşım finanstır. Kentsel dönüşümü sürekli hale getirmek istiyorsak kentsel dönüşüm yapan sektör temsilcileri için yeni bir teşvik sistemi getirmemiz lazım. Yeni bir vergi, finans sistemi getirmemiz lazım. Nedir yeni teşvik sistemi? 1980’li yıllardan bu yana Sanayi Ticaret Bakanlığımız yatırım teşvik sistemi uygulamaktadır. Türkiye’yi 6 bölgeye ayırmıştır. İzmir 4. Bölgededir. İzmir’deki sanayi yatırımları göreceye göre daha az teşvike maruz kalır. Turizmle ilgili teşvik sistemi var mı var. Kentsel dönüşümü hızlandırmak istiyorsak eğer Sanayi Ticaret Bakanlığı bünyesindeki gibi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde kurgulanması ve sektör temsilcilerinin vergi ve muafiyetlerden yararlandırılması önem arz etmektedir. Bu süreci hızlandıracak, maliyetlerin aşağı düşmesini sağlayacaktır” diye konuştu. Konuşmaların ardından panele katılanlara günün anısına plaket takdim edildi.
Kentsel Dönüşüm Zirvesi’ne Güçlü Sponsor Desteği
İzmir Ticaret Odası’nın desteğiyle gerçekleşen Zirve’nin sponsorluğunu İzka İnşaat, DYO, TurkMall, Fenercioğlu, Tanyer ve By Tekinalp üstlendi.